Calculateur de performance globale (TRI)
Mesurez le rendement réel de votre investissement sur toute sa durée, de l'achat jusqu'à la revente estimée, loyers compris.
Votre simulation
Renseignez les paramètres de votre projet, de l'achat à la revente
Taux de rendement interne (TRI) annuel
—
Pourquoi le TRI est l'indicateur le plus complet
Contrairement à la rentabilité locative brute ou nette, qui ne regarde qu'une seule année, le taux de rendement interne prend en compte l'intégralité du projet dans le temps : votre apport de départ, les flux de trésorerie encaissés chaque année (loyers moins charges moins crédit), et enfin le capital récupéré à la revente une fois le crédit restant remboursé.
C'est l'indicateur qu'utilisent les investisseurs professionnels pour comparer des placements de nature différente (immobilier, bourse, autres actifs) sur une base commune : un pourcentage de rendement annualisé qui intègre à la fois les revenus intermédiaires et la plus-value finale.
Cette estimation simplifie certains éléments (charges considérées constantes dans le temps, pas de vacance locative, frais de revente non déduits du prix de vente) et ne tient pas compte de la fiscalité. Elle donne néanmoins un ordre de grandeur fiable pour comparer plusieurs scénarios d'investissement entre eux.
À quel TRI comparer son résultat ?
Il n'y a pas de TRI "idéal" universel, mais quelques repères utiles : un placement en bourse diversifié (type indice actions) affiche historiquement un rendement annualisé moyen autour de 6 à 8% sur longue période. Un TRI immobilier supérieur à ce seuil signale un projet potentiellement plus performant qu'un placement financier classique, une fois l'effet de levier du crédit pris en compte, qui est justement l'un des grands atouts de l'immobilier par rapport à d'autres classes d'actifs.
L'effet de levier, moteur du TRI immobilier
Le TRI d'un investissement locatif est souvent supérieur à sa simple rentabilité locative, grâce à l'effet de levier du crédit : vous investissez un apport limité, mais percevez les loyers et la plus-value sur la totalité du bien financé, en grande partie par la banque. C'est ce mécanisme qui explique pourquoi l'immobilier locatif peut afficher des TRI de 8 à 15%, voire davantage sur des opérations bien menées, alors que la rentabilité locative brute du même bien semble plus modeste.
Questions fréquentes
Le TRI tient-il compte de l'inflation ?
Non, ce calculateur affiche un TRI nominal, sans ajustement de l'inflation. Pour un TRI réel (corrigé de l'inflation), il faudrait déduire le taux d'inflation moyen anticipé sur la période de détention, ce qui donnerait un chiffre légèrement inférieur mais plus représentatif du pouvoir d'achat réellement gagné.
Pourquoi le TRI peut-il être négatif ?
Un TRI négatif signifie que le projet, sur la durée simulée, ne restitue pas l'intégralité de l'apport investi, même en tenant compte des loyers et de la revente. Cela peut arriver avec un prix de revente trop optimiste par rapport au marché, ou une durée de détention trop courte pour amortir les frais initiaux.
Faut-il se fier uniquement au TRI pour décider d'investir ?
Non, le TRI est un indicateur puissant mais théorique, basé sur des hypothèses (prix de revente notamment) qui restent incertaines. Croisez-le avec le cash-flow mensuel pour vérifier que le projet reste soutenable au quotidien, pas seulement performant sur le papier à long terme.
Sources et références légales
- Méthode financière standard (valeur actuelle nette et taux de rendement interne, non réglementaire)