Calculateur de rentabilité locative
Estimez la rentabilité brute et nette d'un investissement locatif à partir du prix d'achat, des loyers perçus et des charges.
Votre estimation
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Rentabilité brute
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Rentabilité nette
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Brute ou nette, quelle différence ?
La rentabilité brute rapporte simplement les loyers annuels perçus au prix d'achat, sans tenir compte des charges. C'est un indicateur rapide mais trompeur, car il ne reflète pas ce qui reste réellement dans la poche du propriétaire.
La rentabilité nette déduit les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion locative et la vacance locative estimée (les périodes sans locataire). Elle donne une image beaucoup plus fidèle de la performance réelle de l'investissement, et c'est celle qu'il faut privilégier pour comparer plusieurs biens entre eux.
Cette estimation ne prend pas en compte la fiscalité (impôt sur les revenus fonciers, régime réel ou micro-foncier), qui peut faire varier significativement le rendement final selon votre situation personnelle.
Quel rendement viser ?
Il n'existe pas de seuil universel, le rendement acceptable dépend fortement de la localisation et du type de bien. En zone tendue (Paris, grandes métropoles), une rentabilité brute de 3 à 4% est courante, compensée par une forte probabilité de plus-value à la revente. En zone moins tendue ou dans des villes moyennes, on trouve plus facilement des rendements bruts de 6 à 10%, avec en contrepartie un risque de vacance locative ou de moindre valorisation du bien plus élevé.
Rentabilité et cash-flow, deux indicateurs complémentaires
La rentabilité locative mesure la performance du bien indépendamment du financement, alors que le cash-flow mensuel tient compte du crédit et vous dit concrètement s'il vous reste de l'argent chaque mois ou si vous devez en rajouter. Un bien peut afficher une bonne rentabilité nette tout en générant un cash-flow négatif si le financement est lourd, notamment en début de crédit. Les deux indicateurs sont donc à regarder ensemble avant de se décider.
Questions fréquentes
Faut-il intégrer les travaux dans le calcul ?
Oui, idéalement. Ajoutez le montant des travaux au prix d'achat dans le champ correspondant, pour obtenir une rentabilité qui reflète le coût réel total de l'opération, pas seulement le prix affiché dans l'annonce.
Comment estimer un taux de vacance locative réaliste ?
Une à deux semaines par an est une hypothèse raisonnable pour un logement bien situé et en bon état. Ce taux peut monter à 4-6 semaines pour des biens moins recherchés, une forte saisonnalité locale, ou une zone avec une offre locative abondante.
La rentabilité nette suffit-elle pour décider d'investir ?
Non, c'est un indicateur nécessaire mais pas suffisant. Elle ne dit rien sur la qualité de l'emplacement, le potentiel de plus-value à la revente, ni sur votre cash-flow réel une fois le crédit pris en compte. Croisez-la avec nos autres outils (cash-flow, TRI) pour une vision complète.
Sources et références légales
- Méthode de calcul standard du secteur de l'investissement locatif (convention de marché, non réglementaire)