Calculateur de plus-value immobilière
Estimez l'impôt sur la plus-value lors de la revente d'un bien immobilier, en tenant compte des abattements pour durée de détention.
Votre estimation
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Impôt total sur la plus-value
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Comment fonctionne l'abattement pour durée de détention ?
La plus-value immobilière (différence entre prix de vente et prix d'achat, majoré de certains frais) est soumise à deux prélèvements distincts : l'impôt sur le revenu à 19%, et les prélèvements sociaux à 17,2%. Ces deux taux s'appliquent cependant à des bases différentes grâce à un système d'abattement progressif selon la durée de détention du bien.
Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement atteint 100% après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans pour une exonération totale. C'est pourquoi revendre un bien après une longue détention réduit fortement, voire annule, l'imposition sur la plus-value.
La résidence principale échappe entièrement à cette taxation, quelle que soit la durée de détention, ce qui en fait un cas particulier important à connaître.
Ce qui peut réduire la plus-value imposable
Le prix d'achat pris en compte pour le calcul n'est pas seulement le prix affiché à l'époque : on peut y ajouter les frais de notaire réels (ou un forfait de 7,5% du prix d'achat si vous ne les avez pas conservés), ainsi que le montant des travaux réalisés depuis, à condition de disposer des factures d'entreprises (un forfait de 15% du prix d'achat existe aussi pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, sans justificatif nécessaire). Ces ajustements peuvent réduire sensiblement la base imposable.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable après abattement, une surtaxe additionnelle s'applique, avec un taux progressif de 2% à 6% selon le montant de la plus-value. Cette surtaxe ne concerne donc que les transactions les plus importantes et n'est pas intégrée dans ce simulateur, qui se concentre sur le calcul principal.
Questions fréquentes
Comment prouver la durée de détention ?
La durée se calcule à partir de la date de signature de l'acte authentique d'achat (chez le notaire), et non de la date du compromis de vente. Ce document fait foi pour déterminer précisément le nombre d'années écoulées.
Une résidence secondaire bénéficie-t-elle d'exonérations ?
Une résidence secondaire ne bénéficie pas de l'exonération totale réservée à la résidence principale, mais profite du même système d'abattement progressif selon la durée de détention. Une exonération partielle existe aussi lors de la première cession d'une résidence secondaire, sous certaines conditions liées au remploi des fonds.
Qui déclare et paie la plus-value ?
C'est le notaire qui calcule la plus-value, prélève l'impôt correspondant directement sur le prix de vente au moment de la signature, et le reverse à l'administration fiscale. Le vendeur n'a donc aucune démarche de déclaration ni de paiement séparé à effectuer de son côté.
Sources et références légales
- Code général des impôts, article 150 U — assujettissement des plus-values immobilières
- Code général des impôts, article 150 VC — abattement pour durée de détention (impôt sur le revenu)
- Code de la sécurité sociale, article L136-7 — abattement pour durée de détention (prélèvements sociaux)