Comparateur LMNP micro-BIC vs régime réel
Comparez votre imposition selon les deux régimes fiscaux du statut LMNP, pour savoir lequel réduit le plus votre impôt.
Votre simulation
Renseignez vos recettes locatives et vos charges réelles
Impôt micro-BIC
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Impôt régime réel
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Micro-BIC ou régime réel : comment trancher
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers bruts (50% pour la location longue durée ou un meublé classé, 30% pour un meublé de tourisme non classé depuis la loi Le Meur de 2024), censé couvrir l'ensemble de vos charges. Aucune charge réelle n'est déductible en plus de cet abattement, et vous ne pouvez pas amortir le bien.
Le régime réel, à l'inverse, permet de déduire l'intégralité de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion) et surtout d'amortir comptablement le bien et le mobilier, une charge qui réduit votre revenu imposable sans sortie de trésorerie réelle. C'est ce mécanisme qui permet souvent de ramener l'impôt à un niveau très faible, voire nul, pendant plusieurs années.
Depuis 2025, un changement important s'applique au régime réel : les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, ce qui atténue l'avantage à long terme sans le supprimer. Cette simulation compare l'impôt annuel sur les loyers uniquement, elle ne tient pas compte de cet impact à la revente ni des prélèvements sociaux de 17,2%, qui s'appliquent dans les deux régimes.
LMNP ou location nue : pourquoi ce statut séduit
Au-delà de l'avantage fiscal du régime réel, la location meublée permet aussi des loyers plus élevés (souvent 10 à 20% de plus qu'un bien équivalent loué vide) et des baux plus courts (1 an, ou 9 mois pour un étudiant), offrant plus de flexibilité au propriétaire. En contrepartie, elle implique un investissement initial dans le mobilier et un renouvellement plus fréquent des locataires.
LMNP ou LMP, quelle différence ?
Le statut LMNP (non professionnel) s'applique tant que les recettes locatives meublées restent inférieures à 23 000 € par an et ne dépassent pas les autres revenus du foyer. Au-delà de ces seuils, le statut bascule automatiquement en LMP (loueur en meublé professionnel), avec des règles fiscales et sociales différentes, notamment l'affiliation à la sécurité sociale des indépendants et un régime de plus-value professionnelle à la revente.
Questions fréquentes
Faut-il déclarer son activité LMNP quelque part ?
Oui, une déclaration de début d'activité doit être effectuée auprès du guichet unique de l'INPI, qui attribue un numéro SIRET, indispensable pour la déclaration fiscale de vos revenus locatifs meublés, quel que soit le régime choisi.
Peut-on changer de régime d'une année sur l'autre ?
Le choix entre micro-BIC et régime réel s'effectue au moment de la déclaration et engage pour une durée minimale (généralement l'année en cours et l'année suivante pour une option au régime réel). Un changement ultérieur reste possible mais suit des règles précises à vérifier avec un expert-comptable.
L'amortissement peut-il créer un déficit remboursable ?
Non, en LMNP, l'amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global : il vient seulement réduire le résultat imposable jusqu'à zéro, et l'excédent d'amortissement non utilisé se reporte sans limite de durée sur les années suivantes.
Sources et références légales
- Code général des impôts, articles 50-0 et 96 — régime micro-BIC
- Code général des impôts, article 39 C — amortissement en location meublée
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur — abattement meublés de tourisme
- Loi de finances 2025 — réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value